L’expertise immobilière fait appel à des connaissances spécialisées en droit, en fiscalité, en finance, en techniques du bâtiment et en urbanisme, et nécessite une expérience et une connaissance objective des marchés immobiliers locaux comme nationaux. L’accroissement des investissements immobiliers et une législation de plus en plus contraignante, associés à la forte demande d’informations fiables et précises en matière de valeur immobilière, rendent l’expertise de plus en plus nécessaire.

Dans ce contexte, aucun règlement ne définit avec exactitude les approches ou les techniques d'évaluation des biens immobiliers et il appartient ainsi à l’expert d’employer, le plus précisément possible et en toute impartialité, la méthode adéquate en fonction du type de bien (commercial, résidentiel, industriel), de son utilisation (investissement ou occupation pour usage propre) et de sa propre connaissance des différents marchés immobiliers.

Quatre approches couramment utilisées

Quelle que soit l’approche choisie, la référence au marché doit servir de ligne conductrice à l’expert lors de sa mission. En pratique, il utilise simultanément plusieurs méthodes, reconnues et appréciées par ses mandants (banques, assureurs, fonds, particuliers, tribunaux ou services fiscaux) afin d’en recouper les résultats. Les quatre approches les plus couramment utilisées sont par comparaison, par le revenu, par le coût et par calcul résiduel.

La méthode par comparaison directe demeure certainement l’approche à privilégier pour tous les types de biens à évaluer, dans un sens large et, la plupart du temps, en complément d’une autre technique. Elle consiste à comparer l’actif faisant l’objet de l’expertise à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date proche de la date d’évaluation. Elle peut toutefois être utilisée stricto sensu pour l’évaluation de certains types de biens comme par exemple des maisons d’habitation ou des terrains agricoles.

La méthode par le revenu comprend la capitalisation statique des revenus locatifs générés par les contrats de bail en cours ou les futurs loyers estimés par l’expert, toujours en référence au marché, ainsi que l’actualisation des flux de loyer (Discounted Cash Flow). Pour être la plus pertinente, cette méthode doit s’appliquer aux immeubles de placements, d’exploitation ou à tout autre actif pouvant générer un revenu. Certains biens spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtre) détenus par des investisseurs peuvent également être valorisés suivant une actualisation de flux.

La méthode par le coût de remplacement net consiste à reconstituer le prix de revient d’un immeuble en lui associant la valeur du terrain (par comparaison ou calcul résiduel) aux coûts de construction d’un bien équivalent, en déduisant le cas échéant une dépréciation causée par la vétusté. Cette méthode est toutefois peu utilisée par les investisseurs et s’applique généralement aux biens immobiliers très spécialisés, souvent exploités par leur propriétaire, comme les usines, les écoles, les mairies, voire les églises.

Enfin, la méthode dite du calcul résiduel, parfois appelée méthode du bilan-promoteur ou du compte à rebours, s’applique lors de l’évaluation d’un terrain constructible. L’expert applique la même approche que celle couramment pratiquée par les promoteurs avant une éventuelle acquisition foncière. Elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain dont les surfaces constructibles ont été déterminées au préalable, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion ou éventuellement de réhabilitation et en déduisant le coût des travaux de construction ou de rénovation et les différents frais liés à l’opération.

En résumé

On pourra retenir que la mission de l’expert immobilier se résume en une reproduction de la méthode appliquée par les candidats à l’acquisition d’un bien : par comparaison dans un sens large pour tous les actifs, par le revenu pour les investisseurs à la recherche d’un rendement, par le coût pour les utilisateurs et par le profit pour les développeurs, la connaissance complète et profonde du marché par l’expert n’en étant que plus essentielle.

Gaël Beauchesne, Director Valuation & Advisory, CBRE Luxembourg