L’accès à un logement décent, abordable et de qualité constitue un enjeu central pour la cohésion sociale, l’inclusion économique et la mobilité. Au cours des dernières décennies, les prix et loyers des logements ont augmenté de manière significative dans la plupart des pays européens, dont le Luxembourg, rendant l’accès à un logement abordable de plus en plus difficile pour une part croissante des ménages. Cette tendance pèse sur le budget des ménages, sur leurs trajectoires résidentielles et peut finalement réduire la qualité de vie et l’intégration sociale des populations les plus vulnérables.

Depuis plusieurs décennies, le Luxembourg connaît une forte pression sur son marché du logement. L’augmentation des prix de vente et des loyers, soutenue par une croissance démographique importante et un rythme de construction insuffisant, place les ménages face à des coûts résidentiels de plus en plus lourds. Cette tension se traduit particulièrement dans le secteur locatif privé, où les loyers élevés pèsent fortement sur le budget des ménages.

Croissance démographique rapide, offre de logements limitée, loyers en hausse

En cinquante ans, le Luxembourg a connu une croissance démographique rapide, passant de 340.000 résidents au début des années 1970 à plus de 681.000 en 2025, principalement grâce à l’immigration. Mais cette expansion a un revers : l’offre de logements n’a pas suivi. Entre 2001 et 2021, le pays a gagné 78.000 ménages, tandis que seulement 60.000 logements ont été construits(1). Cette insuffisance de l’offre, combinée à une part importante d’investisseurs parmi les nouveaux acquéreurs, a alimenté une hausse continue des prix et des loyers, surtout depuis les années 2000. Les prix des appartements ont doublé depuis 2010 et les loyers ont augmenté de 75 %. Même si les prix de vente ont légèrement baissé entre 2022 et 2024, les loyers, eux, continuent de grimper (+ 9,7 %). Résultat : les jeunes actifs et les travailleurs temporaires se tournent de plus en plus vers des chambres meublées, dont la part dans les annonces est passée de 11,6 % à 18 % en trois ans.

Répartitions des ménages selon leur mode d’occupation en 2023

Des propriétaires majoritaires, mais des locataires en hausse

Malgré la hausse des prix de vente des logements, le Luxembourg demeure majoritairement un pays de propriétaires, avec 66 % en 2023, contre 60 % en France et 41 % en Allemagne (cf. tableau). Toutefois, cette part recule progressivement au profit des locataires, dont la proportion est passée de 28 % en 2013 à 33 % en 2023, illustrant les difficultés croissantes d’accès à la propriété et le report vers le marché locatif. L’évolution en effectifs est encore plus marquée : entre 2013 et 2023, le nombre de ménages locataires a augmenté de 60 %, contre 30 % pour les propriétaires.Cette divergence ne s’observe pas dans les pays voisins, où propriétaires et locataires évoluent de manière parallèle. Elle pourrait s’expliquer par la taille réduite du Luxembourg et son profil démographique, qui rapprochent sa dynamique de celle de territoires urbains denses comme l’Île-de-France ou Paris et sa petite couronne.

Budget logement : une part croissante du revenu des locataires

Avec l’augmentation continue des loyers au Luxembourg au cours des années, les coûts du logement pour les locataires du marché privé représentent un poids croissant. Leur taux d’effort a ainsi nettement progressé au cours des dernières années. En 2023, les locataires du marché privé consacrent en moyenne 39,3 % de leur revenu disponible à leur logement, contre 31,8 % en 2016, soit une hausse d’environ 24 % en sept ans. Cette évolution traduit un décalage persistant entre la progression des loyers et celle des revenus. Les locataires apparaissent ainsi comme les plus vulnérables sur le marché du logement. À titre de comparaison, leur taux d’effort reste supérieur à celui des propriétaires avec emprunt (36,8 %) et des locataires à loyer réduit (34,4 %).

Définitions du taux d’effort, du coût du logement et du niveau de vie

Le taux d’effort des ménages mesure le rapport entre le coût du logement et le revenu disponible d’un ménage. Plus ce taux est élevé et plus la charge financière que représente le logement est importante pour le ménage.

Taux d’effort = coût du logement - aides au logement / revenu disponible - aides au logement.

Le coût du logement est égal au montant remboursé de l’emprunt (incluant les intérêts) ou au loyer payé chaque mois par le ménage et prend en compte les charges financières usuelles (électricité, chauffage, etc. Le niveau de vie correspond au revenu total d’un ménage, après impôt et autres déductions, disponible en vue d’être dépensé ou épargné, divisé par le nombre de membres du ménage converti en équivalents adultes. On utilise les quintiles de niveau de vie pour comparer les inégalités de niveau de vie entre différents groupes d’égale population, ainsi on peut comparer la manière dont les ressources sont réparties entre ces groupes de population. Un quintile correspond alors à un cinquième de la population.

  • 1er quintile : les 20 % de la population ayant le niveau de vie le plus faible.
  • 2e quintile : les 20 % suivants, un peu mieux lotis.
  • 3e quintile : le groupe du milieu, niveau de vie moyen.
  • 4e quintile : les 20 % qui ont un niveau de vie supérieur à la moyenne.
  • 5e quintile : les 20 % les plus aisés.

Qui sont les plus touchés ?

La vulnérabilité des locataires est encore renforcée lorsque l’on tient compte du niveau de vie. En 2023, les ménages locataires les plus modestes consacrent plus de 55 % de leur revenu à leur logement,contre environ 20 % pour les plus aisés. Cela signifie qu’après avoir consacré plus de la moitié de leurs ressources au logement, les ménages les plus vulnérables doivent ainsi arbitrer entre les autres dépenses essentielles : alimentation, santé, habillement ou loisirs. Par ailleurs, ces écarts ne se réduisent pas dans le temps. Entre 2016 et 2023, le poids du logement s’est fortement aggravé pour les ménages locataires privés les moins aisés (+ 15 points), contre seulement + 2,5 points pour les ménages les plus aisés. La composition du ménage influence également fortement le poids du logement chez les locataires du marché privé. Les familles monoparentales (7 % des ménages locataires privés), majoritairement dirigées par des femmes, sont les plus exposées, avec un taux d’effort de 50 % en 2023, en hausse continue depuis 2016. Les adultes seuls, qui représentent près de la moitié des locataires, sont également très vulnérables, faute de partage des charges. Leur taux d’effort atteint 43 % en 2023 et a fortement progressé depuis 2016. À l’inverse, les couples, avec ou sans enfants, bénéficient d’un effet de mutualisation qui limite partiellement la charge du logement, même si leur taux d’effort reste élevé, autour de 34 %.

Quand le Luxembourg se distingue de ses voisins européens

Comparé à ses voisins, le Luxembourg présente une situation contrastée : des revenus et niveaux de vie les plus élevés des quatre pays, mais un taux d’effort parmi les plus lourds d’Europe et qui progresse plus rapidement. Les données montrent en effet que le taux d’effort est resté relativement stable en France et en Belgique, et a même reculé en Allemagne. Au contraire, ce poids a fortement augmenté au Luxembourg pour atteindre 39,3 % en 2023, contre 33,7 % en France et 28,4 % en Allemagne. Cette situation s’explique en grande partie par la forte pression de la demande et l’offre limitée, qui entraînent une hausse des loyers plus rapide que celle des revenus. Par ailleurs, le faible développement du logement social, qui ne représente qu’environ 2 % du parc résidentiel, réduit les alternatives accessibles aux ménages en difficulté, contrairement à ce que l’on observe en France, en Belgique ou en Allemagne. Il convient aussi de rappeler que la comparaison internationale a ses limites. Le Luxembourg se rapproche davantage de zones métropolitaines tendues, comme l’Île-de-France ou le Grand Londres, où l’attractivité et la densité concentrent les tensions sur le marché. Dans le cas de la Grande Région, de nombreux ménages contribuant au développement du pays résident à l’étranger et échappent aux enquêtes nationales, alors même que leurs choix résidentiels et leurs conditions de vie dépendent étroitement de l’évolution du marché luxembourgeois. Cette interdépendance se traduit par une diffusion de la pression immobilière depuis les centres urbains vers les communes limitrophes, ainsi que par une concurrence accrue pour l’accès au loge- ment et des dynamiques de prix et de ségrégation qui dépassent largement les frontières administratives. Mais on observe aussi des éléments qui pourraient atténuer cette pression : la progression continue des revenus, le développement lent mais réel de certaines offres de logement abordable, et une meilleure compréhension des dynamiques transfrontalières, qui permet d’anticiper les tensions. Autant d’indices qui suggèrent que, malgré les défis, le Luxembourg dispose de leviers pour améliorer progressivement l’accès au logement et alléger le poids sur les ménages.

Kristell Leduc
Nathalie Lorentz
Eugenio Peluso
Antoine Paccoud

Chercheurs LISER

Évolution 2016-2023 du taux d’effort des ménages au Luxembourg selon leur mode d’occupation

Évolution 2016-2023 du taux d’effort des ménages locataires du marché privé au Luxembourg selon leur composition familiale

Évolution 2016-2023 du taux d’effort des ménages locataires du marché privé au Luxembourg, France, Allemagne et Belgique

Pour aller plus loin

Leduc, K., Lorentz, N., Peluso, E., & Paccoud, A. (2025, Oct 29), Le marché locatif au Luxembourg : dynamiques récentes, taux d’effort, et comparaison avec les pays voisins, Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire - Observatoire de l’Habitat.

Leduc, K., Uyttebrouck, C., Lorentz, N., Vanni, L., & Paccoud, A. (2024, Oct 10). Coût du logement : une comparaison du Luxembourg avec la France, la Belgique et l’Allemagne, Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire - Observatoire de l’Habitat.

Uyttebrouck, C., Zieba-Kulawik, K., & Paccoud, A. (2024, Dec 13), Typologie de logements locatifs partagés, de courte durée et digitalisés, Ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire - Observatoire de l’Habitat.